Ce n'est ni long, ni coûteux, ni conflictuel — mais il faut respecter un calendrier précis, et l'ignorer vous fait perdre une année entière. Voici les étapes, les délais et les articles de loi qui les fondent.
Les ignorer, c'est perdre une année entière — le temps qu'une nouvelle assemblée générale se tienne.
La révocation anticipée suppose en revanche des manquements suffisamment sérieux dans l'exécution de sa mission.
L'inscription d'une question à l'ordre du jour est un droit, et le syndic est tenu de l'y porter. C'est d'ailleurs l'étape que l'on rate le plus souvent : une fois la convocation envoyée, il est trop tard.
Et l'ancien syndic ne peut pas facturer la remise des archives, qui est une obligation légale.
Tout se joue avant la convocation. Voici le rétroplanning que nous suivons avec les conseils syndicaux qui nous sollicitent.
Elle figure dans le contrat de syndic voté en assemblée, et dans le procès-verbal correspondant. Sans cette date, impossible de caler le reste — et c'est souvent l'information la plus difficile à obtenir.
La mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic est une mission du conseil syndical, prévue par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement : interroger plusieurs syndics, récupérer leurs projets de contrat et leurs fiches d'information tarifaire, et les rendre comparables. L'assemblée peut en dispenser le conseil par un vote, mais elle ne peut pas vous empêcher de le faire.
La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic en place, en joignant les projets de contrat des candidats. C'est l'étape décisive : elle doit impérativement parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation.
La convocation doit être notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de l'assemblée. C'est le moment de vérifier que la question figure bien à l'ordre du jour, avec les projets de contrat annexés. Si ce n'est pas le cas, il faut réagir immédiatement.
La désignation du syndic se vote à la majorité de l'article 25 : la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si le candidat n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des présents et représentés — c'est la « passerelle » de l'article 25-1.
L'article 18-2 encadre la passation. L'ancien syndic doit remettre sous quinze jours la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat, puis, dans le mois, l'ensemble des documents et archives, y compris sous forme dématérialisée. Le solde des fonds suit une fois les comptes apurés.
Si l'ancien syndic ne transmet rien. C'est fréquent, et ce n'est pas une fatalité. Après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge en référé pour obtenir la remise des archives sous astreinte. Nous l'avons fait. Ce n'est ni long ni coûteux, et la seule mise en demeure suffit le plus souvent à débloquer la situation.
Un conseil : demandez cette liste au candidat que vous envisagez de désigner. Un syndic qui sait quoi réclamer, et qui vous dit dans quel ordre, est un syndic qui a déjà fait des reprises.
Non. Seule l'assemblée générale peut désigner ou révoquer un syndic. En revanche, si votre copropriété se retrouve sans syndic — contrat expiré, démission, disparition du cabinet — tout copropriétaire peut faire désigner un syndic provisoire par le juge.
Aucun. À l'échéance, l'assemblée choisit librement. Le motif n'est exigé que pour une révocation en cours de mandat.
La loi ne fixe pas de nombre. Trois projets de contrat sont un usage raisonnable : assez pour comparer, assez peu pour que le conseil syndical aille au bout de l'exercice.
Non. Ce qui détermine la charge de gestion, ce n'est pas le nombre de lots mais le nombre d'équipements et de contrats — et surtout la présence ou non d'un gardien salarié, qui fait du syndicat un employeur. Nous gérons des copropriétés de 5 à 60 lots sans gardien salarié.
Cette page décrit la procédure prévue par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle a une valeur informative et ne remplace pas l'examen de votre contrat de syndic et de votre règlement de copropriété. En cas de litige en cours, rapprochez-vous d'un avocat spécialisé.
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